聖地牙哥狂飆的房價何時到頂
宮筑筠 02/11/2022 撰

時光荏苒，歲月如梭，送走了一波波COVID-19變種病毒衝擊的2021年，迎來了充滿希望的2022年。期盼新冠疫苗接種更普及，治療病毒的口服藥物問世，或是病症輕微的 Omicron變種病毒株迅速的傳播之下，形成群體免疫，讓全球的民眾早日脫離新冠病毒的肆虐，恢復正常的生活。

由於疫情的影響，今年1月的全美通貨膨脹率為7.5%，成為40年來最大的通貨膨脹。過去兩年來在萬物齊漲之下，房價更是不斷地狂飆。我從事房地產仲介的22年來，也經歷過兩輪房市的興衰，這是頭一回看到過去兩年房價上漲近38%。在此與大家分享一下我對聖地牙哥今年房市的展望。

剛出爐的聖地牙哥房產協會SDAR 之2022年1月的全郡房屋交易統計數據顯示 (詳見2附表)，該月成交的獨立屋平均售價(Average Sales Price)為$1,188,824，比2021年1月的成交均價上漲了18.70%，而該月成交的獨立屋中間售價(Median Sales Price)為$885,000，比2021年1月的成交中價上漲了19.40%，而連棟屋的平均售價為$712,678，比2021年1月的成交均價上漲了25.90%。而連棟屋的中間售價為$595,000，比2021年1月的成交中價上漲了22.70%。

為了紓解通膨的強大壓力，美國聯邦儲備銀行可望於今年升息3~5次，每次上升0.25%~0.50% 不等，第一次升息可望落在今年三月。30年房貸的固定利息已在今年1月初帥先調漲，破了3.20%（2021年1月初的30年貸款利率曾降到2.65%），2月10日已漲到了3.69% (請參考 Freddie Mac過去10年的貸款利率圖)，30年的房貸可望在今年第三季以前升破4.0%。全美的房市在升息的刺激之下，買家可能會減少一些，若是疫情減緩或是人們對疫情逐漸麻痺而願意賣房，導致待售屋的數量增加，則房市會稍微降溫一點。不過今年全國的房價仍然會以個位數成長，其中以Zillow預估的上漲9%為最高，全國房產協會 NAR 預估上漲5.7%，Redfin預估上漲4.2%。

聖地牙哥的房價自2012年跌落谷底之後，一路上漲到2022年，也已經連漲10年了。有一些房產專家預估美國的房價會在明年開始崩盤，我的看法卻不至於如此。因為全美國的失業率，已經由2020年4月份疫情爆發時的14.7%，降到在今年1月的4.0%，離2020年疫情爆發之前全國2月份3.5%的失業率已經相去不遠了。聖地牙哥全縣2021年12月底的失業率是4.2%，比起2020年4月份的失業率15.9%，已下降了許多，全縣的就業市場也趨於穩定。只要民眾有工作的收入，經濟就會相對的穩定。屋主只是能供得起房貸，便不至於被銀行查封，更何況過去3年房貸利率降至30來的新低，房價又大幅上漲，所以更不可能賤賣房屋，導致房價崩盤。我預計本地的房價可望在今年底之前漲到最高點，房價可能會在高處維持3~6個月之後，於2023年的第二季開始冷卻。但不致崩盤，房價的下降可能會長達2~4年之後降到一個相對的低點，然後再回檔上揚。屆時房價要再漲回至今年的水平，可能要再等5~6年之後。

如果您考慮要買房自住，而且會持有該房5~6年以上者，我建議你在今年越早買到越好，以免到了年底你要付出更高房價及更高利率雙重的代價。長遠而論，聖地牙哥的房價只會越來越貴。因為全縣的人口已於2020年達到 3,298,634人(資料來自美國每10年一次的人口普查2020 Federal Census Report) 。以人口來算，本縣是加州僅次於洛杉磯縣的第2大縣，是全美國人口第5大縣。聖地牙哥政府協會SANDAG更預估本縣人口至2030年會突破 3,540,000 人。土地的使用是有限的，人口的成長則是無限的。只要有人口成長地方，就有居住的需求，就會造就房地產業的發達。再者，聖地牙哥的生物科技已經成型，在生技與電子高科技雙雄產業的領軍，以及全國最佳氣候的幫蹭之下，我們會成為加州新的高科技重鎮，與北加州的矽谷南北相呼應，屆時我們的房價便再也回不來了。

反之，如果您是持有房產的投資者，或是考慮換房的賣主，我則建議今年是賣房的最好時機，以求賣到最高價。您可以將賣房的獲利以下列幾種轉投資的方式保護起來，待3~4年之後房價降到谷底，再進場抄底購房。
1.將售屋所得資金，投入德拉瓦信託帳戶（Delaware Statutory Trust，簡稱DST）。該信託帳戶是不動產投資公司集眾人的資金共同投資大型出租公寓或商場，以獲取每年4~6% 的租金回報，投資年限多為5到7年，投資說明書會註明所購買的商業不動產的類型、金額、地理位置、收租的分紅，以及持有的年限。當投資年限到了，投資公司會將該不動產出售之後，將所得分還給各投資人。值得一提的是美國政府允許DST做1031交換(1031-Exchange)。投資人將售屋所得的款項轉入DST之內以股東的身分投資商業不動產，其售屋獲利當下不用付增值稅。在DST的合約到期將資金贖回之際，房地產也下滑回檔的時候，再進場購買房地產，如此一來以達到節稅目的。
2.將售屋所得資金，投入房地產投資信託(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)。該投資的方式與DST相似，也是不動產投資公司集合投資人的資金去購買大型的商業或住宅不動產。但是REIT不能做1031交換。REIT 分為私募基金 (Private REIT)以及公開交易基金 (Public Trade REIT)兩大類。私募基金 REIT 的運作方式與DST幾乎相同，公開交易REIT的操作則與共同基金的運作及交易模式一樣。
3.將售屋所得資金，投入給建築商借款 (地契抵押投資，Trust Deed Investment)。有專門的貸款公司將投資人的資金集合之後，轉借給土地開發商或是建築商做為9至18個月的短期放款。貸方將土地的Trust Deed 質押給眾投資人，以支付8%～10%的年息向投資人借款。貸款公司會不斷地提供新的貸方資訊給投資人，讓投資人得以在9到18個月貸款約滿之後，轉而投資下一個新的貸款。
4. 將售屋所得資金，投資到保險公司的5~7年期的固定年金Fix Rate Annuity，以獲得年息3.5~4.0% 的收入。該投資是最保守的避險投資，類似將資金存入銀行5~7年的定存一樣。

如果您需要上述的賣房所得轉投資方案更詳細的資料，歡迎與我的電郵: vkung@cox.net 或手機: (760) 715-8496 或 WeChat & LINE: vkung01 聯繫。