保障人生：熟悉您應得的福利--房產減稅篇
廖宜福

一年多前，偶然間讀到台積電董事長張忠謀的那篇『常想一二』的文章裡，提到「俗語說人生不如意事十常八、九，我們生命裡面不如意的事佔了絕大部份，因此，活著本身是痛苦的。但扣除八、九成的不如意，至少還有一、二成是如意的、快樂的、欣慰的事情，我們如果要過快樂人生，就要常想那一、二成好事，這樣就會感到慶幸、懂的珍惜， 不致被八、九成的不如意所打倒了。」發生於2007年下半年的次貸風暴，後來演變為2008年第四季的全球金融海嘯，讓許許多多的家庭均遭受到前所未有的損失，這就是所謂的人生不如意事十常八、九的境況。筆者從事房地產仲介買賣，以及辦理房屋貸款近六個年頭，是資深千萬經紀，經歷過房屋市場的大起大落，目睹有人賺了一票，然而大部份的房主卻被套牢。據統針資料顯示，全美國超過百分之二十的房產市價已經低於政府扣稅估價值或當初房屋買價，筆者相信住在聖地牙哥的華僑當中也會有不少人的房屋屬於這種景況，筆者極樂意告訴您們一、二件好事，讓鄉親們熟悉寬減房屋稅的福利，裨保障您們的幸福人生。

一、若您在2003年以後購置房產，聖地牙哥縣政府對您的房屋扣稅估價值，很可能已經高出房屋市價幾萬美金，甚至幾十萬美金，您應該可以減輕下個會計年度的房屋稅。申請2009-2010會計年度的房屋重新估價裨降低房屋稅的截止日期為2009年五月廿九日星期五。下表舉例顯示，如果您的申請案件被審核通過，那麼下年度的房屋稅很可能少繳一千美金。倘若您願意將省稅的一成樂捐給慈善機構；或非營利機構如聖地牙哥台美基金會／台灣中心永久會館的建立，未嘗不是一件人生美事，也是您的『常想一二』。申請人不必花四百美金僱佣職業估價員作一份房屋估價報告，就可申辦完成。如需要申請表格或願授權筆者免費代辦者，請於每週三上午十點半至下午一點半前往台灣中心(位於大華超市後面)長輩會，可向筆者索取表格、或接洽代辦、或諮詢。

二、另外一件加州居民減輕房屋稅的好事：如果您年滿六十二歲或以上人仕，或您是殘疾人仕，或您是盲者；2008年您的全家總收入低於$39,699.00，您要申辦寬減房產稅的房屋是屬於自用住宅，您便符合申請資格。每年申請期從五月十六日至八月卅一日截止，所需申請表格，可打免費電話1-800-868-4171向加州稅務局(State Franchise Tax Board) 索取。這種以現金退還部份您已繳交的房屋稅，是不會要求您以後再償還的，也絕對不會造成在您的房產權證上設定先取債權(Never lien to your property title) 。

三、您可曾聽過首次購屋者可享受$7,500的抵稅優惠(Tax Credit)，其實那不是優惠，而是十五年免息貸款(Interest Free Loan)。原來布希政府為了拯救低迷房市所推出的2008年房屋及經濟紓困法案，規定凡在2008年四月九日以後，2009年七月一日以前首次購屋者，若要享受此項抵稅優惠，即房價的百分之十，但最高不可超過$7,500，個人報稅調整後總收入(簡稱AGI即Adjusted Gross Income) 必須低於$75,000，夫婦共同報稅調整後總收入必須低於$150,000，才可享受全部抵稅優惠金額。這項金額分十五年平均免息償還，首次購屋者住進房子兩年後，即2009年購屋者，從2011年起開始償還每年全額$500的抵稅金額。如果在十五年內出售該屋，或該房產不再是報稅人的自用住宅，便要將未還清的抵稅金額全數加入當年的應繳稅金歸還給國稅局。歐巴馬政府上任以來，美國國會參眾兩院正積極地推動刺激經濟法案的立法工作，二月十三日晚參眾兩院終於通過七千八百七十二億美元的2009年美國經濟復蘇和再投資法案(American Recovery and Reinvestment Act of 2009)，其中包括首次購屋者的抵稅優惠從$7,500增加$8,000，而且如果在此自用屋住滿三年就可免償還，這是對首次購屋者的一大福利，此項抵稅優惠有效期同時延至今年十二月卅一日截止。凡是過去三年從未擁有自用住宅，即使有出租房產，都符合首次購屋者的資格。(另外該法案對加州許多高消費縣郡，同意提高聯邦擔保房屋貸款上限額度至$729,750，但各縣郡的貸款上限額度亦有不同，有效期至今年十二月卅一日截止。)

四、您若已年滿五十五歲或以上人仕，出售舊屋，並在兩年內購買置換屋，而其買價等於或低於原住舊屋的售價，您便可申請以原住舊屋的房屋稅，替代新購置換屋的房屋稅。但一生只能申請一次，所以必須確定置換屋住的開心之後，才開始申請，而且必須在購買置換屋後的三年內完成申辦手續，才能享受寬減房屋稅津貼。譬如三十年前以$100,000購置的房屋，現在可賣到$600,000，但它的房屋稅現祗繳$1,776，如果新的置換屋買價為$600,000，若按百分之一徵收房屋稅，那麼您應繳$6,000的稅。若您完成申辦寬減房屋稅後，您每年便可節省$4,224的房屋稅，這也是您的『常想一二』。所需申請表格，可打電話619-531-5481索取或瀏覽Property Tax Exemption and Exclusion Relief的網頁如下：
http://arcc.co.san-diego.ca.us/arcc/services/seniors_tax.aspx
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