自用住宅債務免除稅務問題之介紹
主講人：于洪芬華會計師﹝Grace Yu, CPA﹞
2011年11月12日聖地牙哥台灣中心生活座談會稅務講座
紀錄與報導：陳衍君﹝Ivy Wong﹞
協助報導：文小鳳會計師﹝Nancy Wen, CPA﹞
**特別感謝Chen & Fan Accountancy大力協助**

在進入主題：「 債務免除﹝Cancellation of Debt，簡稱COD﹞」之前，先來分享一些實務的經驗－為什麼人們選擇拋棄房產？

昨天在Del Mar的聚會上，一位太太訴說自己的兒子在2007年以6萬元的頭期款買了一戶32萬的公寓，而今市值18萬，遠低於貸款金額26萬。若將房子還給銀行，不僅信用分數降低，還可能會影響目前穩定的工作；慶幸的是由於穩定的收入足以繼續支付房貸，所以尚有選擇的權利是否繼續繳納貸款，還是放棄房子。另外幾年前，當貸款政策寬鬆的時候，只需用少額的頭期款即可買到高價的房子，例如頭期款只要5萬元就可買到50萬的房子；如果銀行收回房產，頂多損失5萬元，卻可免除45萬的債務，這也是為什麼人們考慮拋棄房產。未來房產增值是多數人購買房地產的原因之一。然而經濟衰退至今尚未復原，有些人對於長期房市沒有信心，有些人已經被房貸壓得透不過氣，或有些人在拋棄房產後反而可以得到較佳的生活品質，而選擇拋棄房產。例如在Riverside County，貸款40萬高價購買50萬元的房子，每個月房貸約3000-4000元，如今市價只剩一半，承租相似的房子卻只要每個月2000元，節省的2000元可提高生活開銷並保有較好的生活品質，選擇放棄房產反而比較有利。但是並非所有的人都能有選擇的權利，一旦工作不穩定，或是失去工作，就沒有辦法準時繳納貸款，而會被迫讓銀行收回房子。以上諸多的因素，都是造成人們拋棄房產的原因。

債務免除(Cancellation of Debt 簡稱 COD) 是指購買房地產時簽發借據 (Promissory Note) 向銀行借款，約定於一定年限之內分期攤還 (一般是15年或30年)，但卻因故無力償還銀行貸款，導致房地產讓銀行收回，而銀行免除貸款人部份或全部債務。根據 Internal Revenue Service Code, 免除的債務 (COD) 視同收入，納稅義務人需併入所得申報。但是並非所有的COD都是需要納入所得，例如以下五種情況則可免除COD收入：
1. 自用住宅的貸款(Qualified principal residence indebtedness)；
2. 破產 (Bankruptcy)；
3. 無力償還 (Insolvency)：相似於破產，差別在於破產是透過一個法定程序，而無力償還是當總負債大於總資產﹝以公平市價計算﹞，差距即為不需納為收入的COD，在申報的時候，填寫在報稅的相關文件上即可；
4. 部份農場債務(Certain farm debts)；以及
5. 非追索權債務﹝Non-recourse debts)，即為Purchase money notes)：根據加州法令規定，第一胎房貸即為非追索權債務，是指當付不出貸款時，抵押品﹝不動產﹞被銀行收回後，銀行不會再來追討個人其他資產來抵付債務。

有一點值得提出來討論的是重新貸款。重新貸款的因素很多，例如房產增值想要借貸更多款項，或是因為利息下滑，重新貸款後，每個月貸款金額變少，然而在考慮重新貸款的同時，還需要考慮再次貸款後會變成什麼樣的貸款，因為重新貸款的關係，貸款改為追索權債務 (Recourse debts)，即當抵押品還不夠支付債務，銀行還可追溯個人的其他資產。

The mortgage forgiveness debt relief act of 2007 ﹝簡稱2007條款﹞ 是在2007年12月20日生效，簡介如下：由於房地產貶值，與其銀行收回房子，不如與銀行協商降低債務金額，不僅債務人可以保有房產，銀行也可以繼續收貸款。簡言之，當貸款金額降低的時候，或是請銀行協助短賣﹝Short Sale﹞房子，都可以算是部分債務被取消，這些情況都適用於2007條款。由於免除的債務因為2007條款不需納為收入，房子的計價基礎 ﹝Basis﹞須降低。例如貸40萬買50萬元的房子，現在銀行同意只需償還35萬，免除的債務即為5萬，房子的Basis則降為45萬元。此外這個法案只適用於自用住宅的貸款，或是將自用住宅作為抵押品，貸款用於加建或實質改善自用住宅。如將貸款用於購買車子和珠寶等，與自用住宅非相關用途時，日後免除的債務不適用2007條款。同樣的道理，第二間房﹝Second home﹞或是度假房﹝Vacation home﹞，債務的免除也不適用這個條款。

2007條款有三點需要注意的是：
1. 這個條款是有上限的額度。一對夫妻聯合申報是200萬元的額度，若是夫妻分開申報的話，一人可以高達100萬元；
2. 這個條款雖然是2007年生效，但目前只適用到2012年， 即便目前景氣持續低迷，且房地產尚未復甦，這個法案會不會延續下去，還是個未知數；以及
3. 當銀行免除債務人的債務，銀行會給一份1099-C，註明多少債務放棄追索，同樣的表格也會寄給國稅局，所以債務人需正視或是處理這份資料。然而銀行發函的1099-C只能視為參考資料，因為常發現銀行的計算錯誤，商請專家協助核算較為準確。此外在納稅時不需附上1099-C但需準備982表格，會詳細揭露COD和房子的Basis。

加州在2009年1月1日通過相關可免除COD作為收入的法案：適合自用住宅貸款(Qualified principal residence indebtedness)，夫妻聯合報稅有80萬元的額度，分開申報一人則有40萬元的額度；其他COD，夫妻聯合申報有50萬元的額度，夫妻分開申報一人有25萬元的額度。現在再以一個範例來了解如何應用COD。阿傑買130萬元的房子，當銀行收回他的房產時，房貸為100萬但市值75萬，所以COD收入為25萬元(100萬-75萬)，以下表格比較聯邦和加州政府在處理COD的不同之處。

以上自用住宅債務免除稅務問題之介紹，提供各位概念性的認識。有關2007條款的更多詳細內容請瀏覽IRS Website, 並請諮詢會計師為您分析判斷免除的債務是否應納稅及進一步相關稅務問題。