不動產投資**
作者：陳冠燕 (Carol Chrisopoulos);
翻譯：陳宛琳(Normi Chen)
**Malcolm Accountancy CPAs, LLP提供，特此致謝。

當你身邊的朋友擁有多間不動產加上自用住宅，你可能會想知道這些不動產投資是否實用和可獲利的。但是你的朋友可能只是簡單地回答你：「我從這些不動產中間賺了錢。」如果從不動產就是投資的角度來看，這些不動產投資帶來了收入。但是，朋友賺錢成功的經驗就一定代表你現在一定要投資不動產嗎？你可能不確定「投資」這兩個字是不是已經給你足夠的訊息。畢竟，現在市面上有許多投資計畫。所以，到底甚麼原因是我們應該要認真考慮投資不動產？下列幾項是可以考慮投資不動產的因素：

租金收入
你可能有一份固定工作，但你希望你能有一份額外的收入。可是你卻沒有其他的時間去經營其他的副業，比如開餐館或是經營其他的公司。這個時候投資不動產便是一個不錯的選擇。藉由出租不動產給穩定的家庭或是個人，你便可得到一份額外的收入。

轉售
你可以用一個不錯合理的價格買入一份不動產，然後再以更高的價格賣出。在一買一賣當中，你便可以從中賺取利益。

資本增長
考慮到通貨膨脹的關係，現今的銀行利率並不會為你帶來太多的利息收入。反觀不動產，不動產可以為你將來帶來更高的價值。但是，前提是你需要好好保養維持你的不動產狀態。

減稅
如果投資不動產的目的只是為了減稅的話，不動產可能不會為你帶來太多的減稅利益。但是，稅務專家可能有辦法為你在不動產項目上減掉許多稅。以下為出租房產裡的前十大減稅條例：
1. 利息費用
2. 折舊費用
a. 一般折舊法
b. 成本分析折舊法(Cost Segregation): 成本分析折舊法重新劃分不動產的折舊項目，以縮短部分項目的折舊時間來提高短期折舊費用，從而降低當其所得稅的義務。
3. 維修費用
4. 短程旅費
5. 長程旅費
6. 房地產稅
7. 獨力承包商或是員工薪資費用
8. 房產損失及失竊費用
9. 保險費用
10. 法律及專業費用

較好的資產控管
一般來說，相較於其他的投資物品，不動產能提供較高的風險控管和價值控管，只要你有負責任的房客和定期維修你的房子。買房投資是個能賺錢的好方法，尤其是好學區人口越來越多和房屋需求越來越高。

退休後收入
大部分的出租房屋能夠有現金收入，同時形成帳面上的損失，所以出租房產是個不錯的退休計畫的選擇。在減去折舊費用和其他減稅費用之後，退休人的出租收入稅會大大的減少或是不用繳稅。

遺產規劃
如果夫妻共同擁有不動產而其中一方過世，在世的一方可以用當時的公平市場價值「繼承」這個不動產。根據我的經驗，通常不動產的帳面價值在買入多年後，會因折舊而大大減少。而美國這種繼承法規可以提供在世的一方新的不動產帳面價值和新的折舊清單。
有的出租不動產收入即使是在加入減稅條款後仍然是需要繳稅的，所以我們會使用「成本分析折舊法」來加速使用折舊費用並且降低納稅所得。成本分析折舊法分離出長短期資產折舊，以較短的條款在短時間內創造更多的折舊費用，減少應稅租金收入。如果一切按計畫，納稅人很可能折舊同一戶財產兩次，並保持收入，而不必支付租金收入稅務。

不動產的慈善捐贈
如果你已到退休年齡，有一戶出租房屋，但是又不想花時間管理或是賣掉。捐贈給慈善機構是個不錯的好方法。你通常有兩種捐贈的方式：

第一種方法為徹底轉讓：將不動產直接過戶給慈善機構，你可以在當年的例舉扣除額中減稅。如果當年無法用完全部的扣除額，也可以留在以後幾年使用。

第二種方法為終生贈予：
· 方法一：依照你的年紀和不動產價值，慈善機構會有一個例表幫你算出每個月的收入。大部分的收入是免稅的，且每個月收入可領終生，夫妻雙方都過世之後，不動產會直接過戶給慈善機構。
· 方法二：每個月收入及經營權給慈善機構，夫妻雙方過世之後，不動產會回到夫妻指定繼承人名下。

謝謝您參加台灣中心十一月份的生活座談會，如果您有任何問題，我們歡迎您電話聯絡或是E-Mail聯絡我們，Carol Chrisopoulous, 858-452-2225, carol@malcolmcpas.com。祝好運。